Comprar imóveis físicos foi durante um bom tempo uma das alternativas de investimento mais procuradas pelos brasileiros que possuem dinheiro para investir. Porém, investir direto nesse tipo de ativo envolve trabalho, burocracia, altos recursos e risco. Com o surgimento dos FIIs, se viu uma nova possibilidade de investir no setor imobiliário com menos recursos e de forma diversificada.

Mas afinal, o que são fundos imobiliários e como eles funcionam? É uma pergunta que todo investidor iniciante faz.

Este artigo traz o que você precisa saber para compreender o funcionamento dos fundos imobiliários e tomar suas decisões de investimento.

O que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos imobiliários são fundos de investimento cujo portfólio é composto por ativos do segmento imobiliário. Os imóveis ou ativos imobiliários são escolhidos por um gestor profissional responsável, conforme a tese de investimento e a estratégia definida pelo fundo.

O investimento acontece através da aquisição de cotas, e assim, investir em FIIs faz com que o investidor se torne dono de uma pequena parte dos imóveis sem lidar com escrituras, compra de terreno ou reformas que eventualmente um imóvel precisa.

O resultado do fundo imobiliário é dividido entre os cotistas. Essa distribuição de rendimentos acontece de maneira proporcional ao número de cotas que o investidor possui. Sendo assim, o investidor de 100 cotas, por exemplo, vai receber 10 vezes mais proventos que o detentor de 10 cotas em um mesmo período.

Como funciona o Fundo Imobiliário?

Os fundos imobiliários de maior relevância são negociados na bolsa de valores brasileira (B3). Nesse caso, assim como as ações de empresas, cada um deles tem um ticker, que são códigos formados por letras e números que identificam o FII em questão.

Em relação ao funcionamento dos FIIs, a maior parte das características é comum a outros tipos de fundos de investimento. Como você viu, eles funcionam de maneira coletiva e o investimento está condicionado à aquisição de cotas de participação.

Embora os fundos imobiliários sejam considerados ativos de risco por serem de renda variável, cada um dos FIIs também tem o seu próprio risco, de acordo com a tese de investimento do fundo e a estratégia escolhida.

Um fundo imobiliário é dividido em cotas, que representam uma pequena parte do patrimônio total do fundo, sendo esta a cota patrimonial. A cota a mercado é o valor que os investidores estão negociando, conforme a demanda por aquele ativo.

Quais são os principais tipos de fundos imobiliários?

Embora todos os FIIs foquem em ativos do mercado imobiliário, eles se diferenciam conforme o tipo de investimento que realizam. Na prática, são três as principais classificações: fundos de tijolo, fundos de papel e fundos de fundos.

Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo de renda são aqueles que compram ou constroem imóveis para gerar renda com aluguel. Eles costumam pagar rendimentos periódicos aos cotistas, referentes aos aluguéis recebidos dos inquilinos. Os contratos de aluguel dos fundos imobiliários costumam ser de longo prazo.

O principal risco é a vacância e inadimplência dos ativos na carteira.

Principais categorias dos fundos de tijolo: Hospitais, Hotéis. Lajes corporativas, Logística, Residencial e Shoppings.

Fundos de papel

Os fundos de papel investem em títulos de renda fixa usados para financiar o mercado imobiliário. É o caso de letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras hipotecárias (LH). Os CRIs e LCIs são os mais comuns.

Fundos de fundos

Conhecidos como Fofs, os fundos de fundos investem em cotas de outros fundos imobiliários. Uma das principais vantagens é a diversificação, já que pode-se investir em vários fundos em um só e diluir os riscos de inadimplência nas locações, por exemplo. O custo também costuma ser menor, já que será feita apenas uma ordem de compra no Fof.

Qual é o rendimento do fundo imobiliário?

A rentabilidade dos Fundos Imobiliários varia. Afinal, os lucros dependem de diversos fatores, como situação do setor, da composição do patrimônio e do valor das cotas. 

Geralmente, os FIIs que possuem imóveis bem localizados tendem a gerar retornos mais atrativos do que aqueles que estão em regiões mais afastadas. 

Quanto vale a pena investir em Fundo Imobiliário?

Os fundos imobiliários podem ser interessantes para diversas estratégias e perfis de investidor. Veja os principais benefícios:

Pela facilidade. Comprar e vender uma cota de Fundo Imobiliário é muito mais fácil do que um imóvel. Basta acessar o site da corretora e, com poucos cliques, está feito.

Já um imóvel depende de anúncios, corretores, além de um trâmite burocrático enorme, que vai desde pagamento de impostos, como ITBI, até uma montanha de certidões negativas.

Pela liquidez. Os Fundos Imobiliários têm liquidez maior que um imóvel. Com eles, você tem a liberdade de vender as suas cotas a qualquer momento. Basta entrar no seu home broker e fazer a oferta de preço. Já com um imóvel físico, você pode levar meses ou até anos para concluir uma venda. 

Pelos custos. Nos FIIs, os custos são basicamente de corretagem cobrado pela corretora. Enquanto que os imóveis têm a comissão da imobiliária, que gira em torno de 6% do valor do bem. Além disso, há os gastos com cartório e tributos. 

Pela diversificação. Os Fundos Imobiliários são excelentes investimentos para a diversificação. O primeiro ponto é o próprio setor de atuação, que é diferenciado em relação aos demais investimentos.  Outra forma de diversificar está na sua composição, porque eles podem ter mais de um imóvel ou diversos papéis. Assim, com apenas uma cota, você terá acesso a um portfólio completo.

Pela rentabilidade. A rentabilidade dos Fundos Imobiliários costuma ser maior do que para um imóvel físico. Geralmente, o patrimônio é composto por empreendimentos utilizados por empresas reconhecidas e shoppings de grandes cidades.  Então, o potencial de valorização é alto. Além disso, há o recebimento dos aluguéis mensais. No imóvel, se o inquilino sair, você não terá retornos no período. 

Isenção do Imposto de Renda. Ao contrário dos aluguéis recebidos de propriedade direta, a renda recebida dos Fundos Imobiliários é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Quais são os riscos dos fundos imobiliários?

Apesar de estar em ascensão, lastreado em bens imóveis, um dos tipos de investimentos mais seguros, o fundo imobiliário não é isento de riscos. O principal deles é a variação das cotas de acordo com o mercado, como qualquer outro investimento de renda variável negociado na bolsa de valores.

A depender da oferta e demanda, as cotas dos fundos imobiliários podem se valorizar ou se desvalorizar. Logo, o investidor pode ter perdas, caso venda suas cotas por um preço menor que o preço de compra.

A inadimplência ou vacância dos empreendimentos também pode gerar redução no lucro e até mesmo prejuízo. Uma taxa de vacância alta pode dar mais poder de barganha aos inquilinos, que podem forçar os aluguéis para baixo. Para avaliar o risco, a vacância é medida pela relação entre área vaga e área locável.

No geral, quanto mais diversificado um fundo, mais pulverizado é o seu risco. Ou seja, quanto mais imóveis na carteira e/ou quanto mais inquilinos, menor é o risco. Por outro lado, FIIs que investem em um único imóvel ou inquilino tendem a ser mais arriscados, por conta da concentração.

Após considerar as vantagens e os riscos, você tem a chance de definir se o investimento no fundo imobiliário vale a pena ou não.

(Redação – Investimentos e Notícias)