Sempre que se pensa em adquirir um imóvel, a primeira coisa que o comprador procura é um imóvel que atenda suas necessidades de espaço, uma localização de seu interesse, combinados com um preço que esteja dentro de suas possibilidades de pagamento.

Sendo assim, o planejamento começa com a relação imóvel desejado mais preço acessível. Mas é importante lembrar que há outros custos envolvidos que, num primeiro momento, parecem não ter relevância, mas que podem surpreender o comprador.

Além do preço do imóvel é importante que o comprador faça um levantamento dos custos com documentação, imposto incidente sobre a aquisição do imóvel e outros serviços, tais como, honorários pelo assessoramento de um profissional habilitado que irá analisar não só o compromisso de venda e compra, como também a documentação do vendedor e do imóvel.

Nos contratos prévios de aquisição, mais conhecidos como “compromisso de venda e compra”, constam as condições básicas do negócio que está sendo firmado, tais como identificação do imóvel, preço, forma de pagamento, prazos, multas, obrigações de cada parte, bem como eventuais hipóteses de rescisão do contrato.

Normalmente este instrumento é redigido por um profissional que representa o vendedor ou pela própria imobiliária que está intermediando a venda e, dada a importância do mesmo, recomenda-se que o comprador também utilize um assessor legal que o represente na análise dos documentos e das obrigações que estará assumindo ao assinar o contrato. Esta prática vale também para imóveis adquiridos diretamente das construtoras, tanto na planta como já construídos.

Os custos básicos que devem ser incluídos no planejamento orçamentário do comprador são: (a) Imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI; (b) custas para lavratura e registro de escritura pública e (c) honorários de advogado. Além dessas, caso o comprador necessite de apoio para obtenção de documentos/certidões e diligências para o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, deverá considerar custos com despachante.

Tomando por base um imóvel adquirido na capital do Estado de São Paulo, no valor de aquisição de R$ 200 mil as despesas a serem consideradas seriam aproximadamente as seguintes:

(a) ITBI na alíquota de 3% sobre o valor da compra e venda: R$ 6 mil (se o valor da venda for superior ao valor venal de referência definido pela Prefeitura Municipal, deverá ser considerado este último como parâmetro para incidência do imposto);
(b) Escritura Pública (Tabelionato de Notas): R$ 2.873,56;
(c) Registro da escritura (Cartório de Registro de Imóveis): R$ 1.774,77;
(d) Despachante (registro do contrato): R$ 250,00
(e) Honorários de advogado: 2% do valor da venda, sendo no mínimo R$ 1.600,00.

Assim, no exemplo acima, o comprador deve considerar que além do valor relativo ao preço de aquisição do imóvel, deverá ter disponível aproximadamente R$ 12.500,00, para fazer frente às despesas com a formalização do negócio.

Existem circunstâncias em que estes valores sofrem alterações como, por exemplo, quando a aquisição do imóvel é efetivada através de financiamento, já que nesta hipótese não há uma escritura pública lavrada em cartório de notas, mas sim um contrato particular com força de escritura pública emitido pelo banco.

Conforme o valor e a origem dos recursos do financiamento (SFH ou SFI), poderá haver também redução do ITBI e das custas de registro do contrato caso seja o primeiro financiamento imobiliário obtido pelo comprador.

Por conta de todos esses detalhes é que se recomenda a contratação de um profissional habilitado para assessorar o comprador no processo de aquisição do imóvel.

Além destas despesas com formalização do negócio, é importante lembrar que toda mudança para um novo imóvel tem um custo, seja ele de adaptação através de reformas: pintura, substituição de pisos e revestimentos, como também de mobiliário: armários embutidos, por exemplo.

Logicamente, após a formalização do negócio, as adaptações podem ser executadas com mais calma, de forma a permitir que os gastos sejam programados e não comprometa o mínimo existencial do comprador, assim entendido o suprimento das despesas básicas de sobrevivência (alimentação, vestuário, despesas de locomoção, estudo etc.).

Enfim, o planejamento deve ser muito completo e detalhado, evitando surpresas que possam transformar o sonho do imóvel num verdadeiro pesadelo.

*Luis Paulo Serpa, advogado especializado em mercado imobiliário.

(Redação – Agência IN)